عجز كبير في العرض بقطاع العقارات السكنية لذوي الدخل المتوسط والمنخفض

هيمنت على القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية طوال عام 2009 التوقعات بخصوص قانون التمويل العقاري الجديد المنتظر وبعد دراسة القانون الجديد الذي من المعتقد أنه سينص على قدرة المقرضين في الاستحواذ على الرهون العقارية .

القانون الذي يتم النظر فيه لأكثر من عقد من الزمن يبدو الآن أنه في طريقه ألى الصدور ويعتقد على الأرجح أنه سيحفز صناعة الرهن العقاري الهادئة بسرعة، وسيحفز زيادة في شراء المنازل لا سيما في قطاع العقارات التي تستهدف متوسطي الدخل الأمر الذي سياهم في زيادة التطوير العقاري السكني.
فهناك نقص كبير في العقارات السكنية المخصصة لذوي الدخل المتوسط والمنخفض ومن المحتمل أن تقوم شركات الرهن العقاري بتقييم السوق من خلال التعامل مع قطاع الدخل المتوسط من العاملين المهنيين قبل دخول ما يمكن أن ينظر إليه على أنه أكثر خطورة وهو قطاع المساكن المخصصة لذوي الدخل المنخفض.
فلم يكن القطاع السكني في المملكة العربية السعودية هدفاً لنشاط المضاربين المحليين أو الدوليين في السنوات القليلة الماضية مما قلل بشكل كبير من الظروف السلبية على السوق مقارنة بدول الخليج المجاورة، ولا يزال السوق مدفوعاً بالأسس التي تركز على طلب وعرض المالك الذي سيقيم في الشقة إلى جانب توفر التمويل.

مدينة المعرفة الإقتصادية تعيد النظر في توقعاتها وأعمار تؤكد تضاعف مبيعاتها في حال تطبيق الرهن العقاري

وتؤكد شركة إعمار العقارية، التي تشارك في عدد من المشاريع السكنية في جميع أنحاء المنطقة على أن المبيعات في مشروعها بحيرات الخبر في المنطقة الشرقية يمكن أن "تتضاعف مرتين أو ثلاث مرات" عندما يتم تطبيق قانون الرهن العقاري.
هذا بالرغم من بيع المرحلة الأولى من المشروع (2000 وحدة) والتي استهدفت شريحة ذوي الدخل المرتفع من السوق والتي تعتمد تاريخياً بشكل أقل على التمويل مقارنة بالقطاعات ذات الدخل المتوسط والمنخفض.
كما اضطرت "مدينة المعرفة الاقتصادية" في المدينة المنورة إلى إعادة النظر في التوقعات الواردة بشأن وثائق طرحها الأولي في أعقاب التغييرات الكبيرة وظروف السوق في المملكة العربية السعودية.
وتخطط المدينة لبناء 30000 وحدة سكنية، 1200 متجراً، ومرافق ضيافة فندقية معدة لاستقبال 30000 زائر على قطعة أرض تبلغ مساحتها 4.8 مليون متر مربع.
وكانت مدينة المعرفة الاقتصادية تأمل في جمع مبلغ 271 مليون دولار أمريكي (30 ٪ من المشروع) في النصف الثاني من عام 2009 ولكن يبدو الآن أن هذا لن يحدث حتى الربع الأول من عام 2010.

معدلات مبيعات العقارات السكنية عالية الجودة – مقارنة النصف الثاني 2008 والنصف الثاني 2009
 

حدثت انخفاضات طفيفة في أسواق المبيعات السكنية خلال عام 2009 بالمقارنة مع عام 2008 على نطاق واسع في حدود 10 ٪ إلى 20 ٪ في المراكز الرئيسية الثلاثة وهي الرياض، جدة، لخبر والدمام. وحدث الانخفاض الأكبر في الأسعار (حوالي 20 ٪) في الرياض، و كانت الانخفاضات أكثر تواضعاً في المنطقة الشرقية وجدة. ولم تؤثر الزيادة الكبيرة في مشاريع التطوير العقاري في المنطقة الشرقية التي صاحبت ازدهار قطاع النفط في السنوات الأخيرة حتى الآن على طلب المساحات السكنية ولا يزال الإشغال في جميع القطاعات ولا سيما المجمعات السكنية (الكمباوند) مرتفعاً للغاية.
وفي جدة، ذكرت التقارير أن العواصف التي وقعت في أواخر عام 2009 سببت أضراراً لحوالي 6500 وحدة تقريباً وأدت إلى حدوث تحول طفيف في المواقع المفضلة من جنوب وشرق المدينة نحو الساحل والشمال. وكان يعتقد أن هذا التحول قد يؤدي إلى استفادة المطورين في شمال وغرب المدينة من خلال تحقيق زيادة في الأسعار في تلك المناطق ولكن هذا لم يتحقق بعد.
وأعلنت شركة دار الأركان، المطور العقاري الرائد في المملكة أن الأرباح الصافية لعام 2009 قد انخفضت بنسبة 10 ٪ تقريباً. وعزي ذلك لتركيز الشركة على الشقق السكنية المخصصة لذوي الدخل المنخفض خلال العام. على الرغم من هذا، بلغت الأرباح لعام 2009 566 مليون دولار أمريكي، منخفضة من 630 مليون دولار أمريكي في عام 2008.

استقرار الأسعار بعد أن هدأ النشاط في قطاع العقار المكتبي

وفي قطاع المكاتب، هدأ النشاط واستقرت الأسعار نوعاً ما ولكن معدلات الفراغ قد ارتفعت في جميع المراكز الرئيسية الثلاثة على خلفية زيادة العرض الذي دخل لسوق العقارات مرتفعة الثمن. وبحلول نهاية العام 2009، وصلت معدلات الفراغ للمساحات المكتبية المحلية عالية المستوى ما يقرب من 20 ٪ في حين بلغت معدلات الفراغ في جدة والمنطقة الشرقية أقل قليلاً من 10 ٪.
نتيجة لذلك، حدثت ضغوط على معدلات الإيجار لا سيما في الرياض حيث من المتوقع دخول أكثر من 500000 متر مربع من المساحات المخصصة للإيجار للسوق خلال العامين المقبلين، في حين يعتقد أن هذا الرقم في جدة أقرب إلى 250000 متر مربع من المساحات المخصصة للإيجار أما في الخبر والدمام فيبلغ الرقم حوالي 25000 متر مربع.